Hvis du ejer en bolig i Spanien uden at være skattemæssigt resident, skal du betale forskellige skatter – både når du køber, sælger, udlejer eller blot ejer boligen.
Flere og flere udlændinge køber bolig i Spanien, og for ikke-residente boligejere er det vigtigt at kende reglerne. Skatten afhænger blandt andet af, om boligen bruges privat, står tom, udlejes eller sælges.
Køb af bolig
Når en ikke-resident køber bolig i Spanien, gælder som udgangspunkt de samme købsrelaterede skatter som for residente købere.
Ved køb af en ny bolig betales normalt moms (IVA), mens køb af en brugt bolig beskattes med overdragelsesskat (ITP). Derudover kan der være skat på juridiske dokumenter (AJD).
De konkrete satser afhænger blandt andet af den autonome region, hvor boligen ligger.
Salg af bolig
Ved salg skal en ikke-resident betale skat af en eventuel kapitalgevinst gennem den spanske skat for ikke-residente, IRNR.
Ifølge de gældende regler er satsen:
- 19 % for personer bosat i EU/EØS
- 24 % for personer bosat uden for EU/EØS
For personer bosat i EU, Island, Norge og Liechtenstein findes der desuden mulighed for fritagelse ved geninvestering i en primær bolig, hvis betingelserne er opfyldt.
Ved et salg kan der også komme kommunal plusvalía på grunden. Når sælgeren er ikke-resident, er køberen efter reglerne ansvarlig for betalingen til kommunen, men kan efterfølgende kræve beløbet refunderet af sælgeren. Derfor anbefales det at aftale tydeligt i købsaftalen, hvem der bærer udgiften.
Hvis boligen udlejes
Indtægter fra udlejning af en spansk bolig skal deklareres gennem IRNR.
Der er i dag forskel på EU/EØS-residente og personer bosat uden for EU/EØS.
For EU/EØS-residente beskattes nettoindtægten med 19 %, og visse udgifter kan fratrækkes, eksempelvis renter på realkreditlån og vedligeholdelsesudgifter.
For ikke-EU-residente er satsen 24 %, og ifølge de gældende regler kan der som udgangspunkt ikke fratrækkes udgifter. Denne forskel kan dog være på vej til at ændre sig. Den spanske Audiencia Nacional fastslog i 2025, at ikke-EU-residente også bør kunne fratrække nødvendige udgifter. Afgørelsen er endnu ikke endelig, og sagen afventes hos Højesteret.
Hvis boligen kun udlejes en del af året, beskattes lejeindtægten for den periode, hvor boligen er udlejet. For resten af året gælder reglerne om såkaldt beregnet boligindkomst.
Årlige skatter
En ikke-resident boligejer skal også være opmærksom på IBI, den kommunale ejendomsskat, som betales hvert år. Beløbet beregnes blandt andet ud fra boligens kadastrale værdi og den lokale skattesats.
Derudover kan formueskat (Impuesto sobre el Patrimonio) være relevant. For ikke-residente opgøres den spanske del af formuen. Artiklen angiver et bundfradrag på 700.000 euro, mens skattesatserne ligger mellem 0,2 % og 3,5 % afhængigt af den skattepligtige formue.
Hvad hvis boligen står tom?
En bolig, der ikke udlejes, er ikke nødvendigvis skattefri.
Ikke-residente skal som udgangspunkt deklarere en såkaldt beregnet boligindkomst, også når boligen står tom eller bruges af ejeren selv.
Indkomsten beregnes normalt som:
- 2 % af boligens kadastrale værdi, eller
- 1,1 %, hvis den kadastrale værdi er blevet opdateret efter de relevante regler.
Den beregnede indkomst beskattes med 19 % for residente i EU, Island, Norge og Liechtenstein og 24 % for øvrige ikke-residente.
For udenlandske boligejere betyder det derfor, at en bolig i Spanien kan udløse skattebetaling, selv om den hverken udlejes eller genererer en faktisk indkomst.